Торговый центр - в каждый двор: Новая редакция ПЗЗ Владивостока - в деталях

Новые ПЗЗ запрещают строить в городских лесах, но разрешают торговые центры в Миллионке

Еще 28 марта было подписано распоряжение №14 Департамента градостроительства Приморского края об утверждении внесения изменений в Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа. Карты нового градостроительного зонирования значительно отличаются от предыдущей версии и моделируют новый облик приморской столицы. Над проектом трудились эксперты омского ИТП "ГРАД". Они провели масштабную работу по актуализации данных и сопоставления имеющихся зон с фактическим использованием территорий, также проектировщики полностью обновили классификатор и вместо 34 функциональных зон разработали 44.

В ходе жарких публичных слушаний к проекту поступило порядка 4 тысяч дополнений и предложений. Многие из них со спорами и голосованиями обсуждали осенью прошлого года, однако в итоге окончательное решение принимала специальная комиссия. В итоге новые ПЗЗ заложили почву для развития коммерции на территории города, даже в тех случаях, когда это идет вразрез с интересами жителей, о чем те неоднократно заявляли в ходе публичных слушаний. Что и где теперь можно и нельзя на территории Владивостока — в материале ИА PrimaMedia.

Каждая из обозначенных на карте функциональных зон имеет три параметра — основные виды разрешенного использования, условно разрешенные и вспомогательные. Первое позволительно априори, на второе нужна особая санкция администрации города в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законом о Свободном порте, третьи разрешены только в совокупности с первым и вторым.

Все выше и выше

Как и прежде, наиболее распространенная на территории Владивостока жилая зона — многоэтажной застройки, новое обозначение — Ж-4. Согласно новым правилам — от 9 до 30 этажей. Это означает повышение этажности для всей "жилой" территории города, потому как прежде зона многоэтажной застройки предполагала дома от пяти этажей и выше.

Зона индивидуальной жилой застройки (ИЖЗ) согласно новым ПЗЗ значительно расширена за счет того, что обширная полоса леса вдоль дороги от Океанской к Шаморе переведена в статус Ж-1. Теперь здесь можно строить трехэтажные частные дома, коттеджи и усадьбы. Также здесь могут располагаться детские сады, школы, поликлиники и магазины, площадью до 5 тысяч кв.м. Условно разрешенное использование зоны Ж-1 — спортивные объекты и гостиницы также до трех этажей в высоту.

При этом часть территорий, которая прежде была предназначена для индивидуальной жилой застройки, перешла в зону садовых и дачных хозяйств. Такой статус дает несколько меньше возможностей для развития территорий. Но здесь также возможно возведение капитальных домов до трех этажей в высоту, появление магазинов до 5 тысяч кв. метров площадью. В зону СХ-1 попали дачные массивы в районе улицы Выселковая, на Океанской, Садгороде, Спутнике, Весенней, а также поселок "Синяя сопка" и небольшие участки в районе бухты Лазурной.

Еще одна жилая зона Ж-2 — малоэтажная застройка, по своим характеристикам схожа с зоной ИЖЗ. Но здесь помимо всего прочего можно размещать здания администраций, судов, музеи, культурные центры, театры, зверинцы и океанариумы, высотой не более четырех этажей. Участки зоны Ж-2 можно встретить в районе улиц Шефнера, Невельского, Снеговой, в поселке Горностай, а также в пригороде и на островах.

Еще более широкие возможности дает зона Ж-3 — среднеэтажной жилой застройки от 5 до 9 этажей. Помимо административных зданий и объектов бытового обслуживания, здесь "условно" можно размещать торговые центры площадью более 5 тысяч кв. метров. К слову, расчет парковочных мест для таких объектов — 10 машиномест на 100 кв. метров площади. Также в этой зоне возможно появление рынков высотой до двух этажей и гостиниц до пяти этажей. Зоной Ж-3 укрыта обширная территория на острове Русский в районе поселка Канал.

Разрешено все, что не запрещено

В классификаторе территориальных зон Владивостока появилось новое понятие — общественно-жилые зоны. Так, например, зона ОЖ-1 разрешает как жилое строительство любой этажности, так и размещение крупных торговых центров, администраций, судов, поликлиник, детских садов и школ, гостиниц до 30 этажей, музеев и много другого. В условно разрешенных видах использования — храмы и гаражи. Участки с пометками ОЖ-1 можно встретить в районе пересечения Фонтанной и Западной, вдоль Авроровской, вкраплениями на Первой Речке и в районе Санаторной.

Зона ОЖ-2 по новому классификатору предполагает ту же самую общественно-жилую застройку, только с ограничением высоты жилых домов до шести этажей. Такие зоны появились на территории поселков Рында, Подножье и Экипажный на острове Русский, что наиболее соответствует действительности, так как прежде островитяне жили в зоне отдыха и туризма Р-2.

Еще одна общественно-жилая зона — ОЖ-3 — необходима для "специальных" мест, где "предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению". То есть этажность разрешена любая, а видов использования — широчайший диапазон. Помимо жилых домов, социальных учреждений, ресторанов и торговых центров, театров и музеев, храмов и гаражей, здесь могут быть размещены объекты воздушного, водного транспорта, производства, склады и даже места для охоты и рыбалки. При этом "условно разрешенных" видов использования у ОЖ-3 нет, вероятно, потому, что в такой зоне и так практически все разрешено. Обширные территории покрыты такой зоной на острове Русском в районе поселка Поспелово, пляжа бухты Аякс и бухты Труда, а также на материке в районе улиц Карла Либкнехта и Славянской.

Скверам быть. Почти всем

В новой версии Правил значительно расширен и уточнен статус общественно-деловых зон. Вместо шести зон ОД в прежнем ранжировании в обновленной редакции их стало 12.

Одна из наиболее "ходовых" зон на картах ПЗЗ Владивостока — это общественно-деловая застройка ОД-1. Она часто встречается во всех районах города и предполагает размещение объектов общественного и делового управления, банков и страховых компаний, высотой до 30 этажей и обеспеченность парковочными местами из расчета 1 машиноместо на 50 кв. метров площади объекта. Здесь также могут появиться 30-этажные гостиницы, 9-этажные культурно-развлекательные центры, и семиэтажные торговые центры. К слову, в предыдущем варианте ПЗЗ высота зданий в этой зоне позволялась до 40 этажей.

Стоит отметить, что некоторые объекты, которым в старой редакции Правил была присвоена зона ОД-1, на новых картах приобрели иной статус. Так, Игнатьевский, Бестужевский скверы и зеленая зона в районе Светланской, 44, удалось перевести в зону Р-1 — зеленых насаждений общего пользования. И это несмотря на потешные "голосования" за уничтожения этих скверов прошлой осенью. Напомним, за эти территории шла ожесточенная борьба во время скандальных публичных слушаний. Проектировщики, как и обещали, сохранили значимые для горожан зеленые насаждения, а также оставили реакреационный статус главным городским сопкам, чтобы уберечь их от застройки. Однако не всем зеленым насаждениям так повезло. Например, из зоны Р-2 в зону ОД-1 перешел значительный зеленый участок в районе теплиц за ТЭЦ-2. Также в зоне Р-1 остался совсем крохотный участок чуркинского леса, за который долгое время бились местные жители. Однако, как и в предыдущей редакции ПЗЗ, зеленый массив отдан под многоэтажное строительство.

Другие же территории, напротив, были переведены в зону общественно-деловой и коммерческой застройки из промышленной зоны. Например, район вдоль улицы Карьерная, промзона вдоль реки Объяснения и территория нефтебазы.

Судьба леса

В новом классификаторе территориальных зон появилось новое обозначение — Р-4 — зона лесов. Все городские леса вне зависимости от постановки их на кадастровый учет попали в эту зону. Она предполагает только природоохранную и историко-культурную деятельность (исторические достопримечательности, археологические раскопки и т.д.). Условно разрешенных и вспомогательных видов использования этих территорий не предусмотрено. Стоит отметить, что в предыдущей версии ПЗЗ зона городских лесов и лесопарков предполагала возможность размещения различных объектов рекреации, благоустройства, транспортной инфраструктуры и т.д. Причем предельная высота объектов, которые могли располагаться на этих территориях составляла 100 метров.

Еще одной зоной, якобы призванной защитить "зеленый пояс" Владивостока, стала Р-5 — санаторно-курортные земли. Они заменили аналогичную зону в районе Садгорода. Согласно новому регламенту здесь разрешено строительство санаториев до девяти этажей, пансионатов, гостиниц, летних лагерей и кемпингов до трех этажей. Также зона предполагает беспрепятственный доступ всех граждан к водным объектам. В условно разрешенных видах использования санаторно-курортной зоны — магазины, площадью до 5 тысяч кв. метров и высотой до двух этажей.

Стоит отметить, что в предыдущей версии ПЗЗ территория в районе Садгорода также относилась к зоне курортного лечения. Но в видах использования помимо вышеназванных значились загадочные "прочие объекты, не оказывающие отрицательное влияние на природные лечебные ресурсы и санитарное состояние курорта".

Свою особую зону сохранил и Ботанический сад. Теперь он обозначен на картах Р-7. Здесь запрещено вообще все кроме охраны природы и научной деятельности.

Город-курорт

На обновленной карте территориального планирования Владивостока появилось несколько новых пляжей. Помимо Шаморы, Санаторной, Седанки, Чайки, Кунгасного, Патрокла и Горностая пляжи появились в бухте Федорова, и — единственный на острове Русский — в бухте Рында. Семь пляжей размещены на острове Попова, три — на Рейнеке, четыре — на полуострове Песчаный.

Распространенной вдоль побережий Владивостока стала зона Р-3 и подзона Р-3.1. Это зоны отдыха и туризма. Так, Р-3 подразумевает размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, устройство троп и дорожек, размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов и домов отдыха аж до 15 этажей в высоту, санаториев и профилакториев до 9 этажей, обустройство мест охоты и рыбалки и мест для игры в гольф, культурно-развлекательных центров и ресторанов до четырех этажей. Зона Р-3 расположена вдоль побережья Уссурийского залива и охватывает земли на север от мыса Энгельма, а также побережье Амурского залива от Токаревской кошки до станции Чайка, в зону развития туризма попал и пляж на Змеинке. Обширная зона Р-3 расположена за Лесным кладбищем, на Санаторной, в зеленой зоне за микрорайоном Снеговая падь, в районе Зеленого угла и полуострова Басаргина.

Подзона Р-3.1 позволяет размещение тех же объектов, что и Р-3, но с ограничением этажности самых высоких строений до шести этажей. Такие территории расположены по побережьям от бухты Десантной до Лазурной и на островах. Так, в подзону Р-3.1 попадает весь остров Елена, побережье от мыса Ахлестышева до мыса Вятлина на острове Русский, побережье бухты Пограничной на Попова и набережная на острове Рейнеке.

Индивидуальный подход

Территориальную зону изменил исторический центр города, прежде весь попадавший под зону ОД-1. Авторы внесения изменений в ПЗЗ выделили историческую городскую застройку в отдельную зону ОД-12. Под нее попала значительная городская территория — вся Миллионка, застройка между улицами Пограничная, Фонтанная, Семеновская и Уборевича, застройка между улицами Суханова и Всеволода Сибирцева и Светланской и Пушкинской, а также старинные дома вдоль улицы Махалина.

Согласно ПЗЗ, в историческом центре возможно размещение зданий администраций и судов, культурных центров, выставочных залов и музеев, гостиниц и ресторанов, образовательных учреждений, а также индивидуальной, малоэтажной, среднеэтажной и даже многоэтажной жилой застройки. Однако высотность объектов в этой зоне ограничена 25 метрами (7-8 этажей). Это единственная особенность "исторической зоны" и ее отличие от ОД-1, и неизвестно, каким образом это защитит архитектурное наследие города от уничтожения. Исключение по высотности сделано только для религиозных объектов — они смогут достигать 30 метров. Также здесь разрешено размещать многоуровневые парковки до четырех этажей и крупные торговые центры, площадью больше 5 тысяч кв. метров.

Зона ОД-15 также впервые появилась в городских правилах землепользования и застройки. Она была введена для возможности размещения на территории города особого объекта — "многофункционального культурно-досугового комплекса с рыбным рынком как объекта социально-культурного назначения". Предполагается, что на небольшом земельном участке на побережье бухты Золотой Рог в районе Набережной Цесаревича можно будет разместить культурно-развлекательные центры до 9 этажей, рестораны до семи этажей, рынки до двух этажей.

Еще одним объектом, под который выделена отдельная зона, стал всероссийский детский центр "Океан". Его территорию обозначили зоной ОД-14. Здесь возможна туристическая деятельность, размещение кэмпингов, гостиниц, спортивных объектов, малоэтажной жилой застройки, объектов бытового обслуживания, поликлиник, образовательных учреждений, объектов культурного наследия и достопримечательностей, магазинов.

Еще одна особая территория появилась в кутовой части бухты Золотой Рог. Территория завода "Соллерс" обозначена как объект ТОР "Надеждинская". Не так давно предприятие стало резидентом территории опережающего развития, не меняя своего местоположения.

Обитаемые острова

Особое внимание проектировщики уделили территориальному планированию острова Русский. Эксперты из ИТП "ГРАД" разработали концепцию развития острова с учетом предложений проектного бюро "Стрелка". Основное внимание было уделено полуострову Саперный. Эта территория и прежними Правилами рассматривалась как зона жилой и деловой застройки. Согласно новому документу промышленную зону в районе поселка Поспелово перевели в жилую (какой она и является), а лесной массив в этом районе с расположенным на нем кладбищем обозначили зоной Р-1 и территорией охраняемых ландшафтов. Общественно-деловая зона вдоль бухты Аякс до кампуса ДВФУ превратилась в зону общественно-жилой застройки, как и побережье бухты Труда.

Отдельная общественно жилая зона ОЖ-4 была введена проектировщиками для обозначения особой зоны полуострова Саперный. Зона ОЖ-4 предполагает размещение административных зданий до девяти этажей, гостиниц, культурно-развлекательных центров, ресторанов, поликлиник и жилой застройки до пяти этажей, детсадов и школ до четырех этажей в высоту. Ее расположили на обширной территории от мыса Тупой до санитарной зоны ДВФУ. Весь полуостров Житкова, который прежде имел статус ОД-1, отдан под зону научных и учебных заведений. Также эта зона простирается на всю ширину полуострова — от бухты Балка с одной стороны до бухты Новик с другой. Эта зона значительно превосходит границы существующего кампуса университета и, очевидно, обозначена в расчете на его расширение. Также зона научно-исследовательских учреждений ОД-11 появилась на противоположной стороне острова в районе пролива Старка между мысом Иванцова и островом Энгельма.

Территорией военных объектов по-прежнему остался лесной массив на побережье бухт Джигит и Островная, а также в районе бухт Бабкина и Филлиповского. Особой зоной СН-2 обозначена зона государственной резиденции — под нее отвели весь полуостров Кондратенко вместе с бухтой Боярина.

Также после внесения изменений в ПЗЗ на территории острова Русский исчезло одно из кладбищ. Погост в районе Поспелово остался и обозначен соответствующей зоной, а вот территория захоронений в районе мыса Тобизина слилась на карте с массивом городских лесов зоны Р-4.

Изменения претерпело зонирование и других островов Владивостока. Так, на Попова часть зоны научных учреждений в проливе Старка переведена в зону индивидуального жилищного строительства. Зону ОД-1 в центре жилого поселка по просьбам жителей перевели в зону зеленых насаждений общего пользования. На острове Рейнеке почти весь жилой поселок вошел в зону садовых и дачных хозяйств, а общественно-деловая и промышленная зоны стали территорией отдыха и туризма пониженной этажности.

В целом же новый план территориального планирования Владивостокского городского округа выглядит более детализированным и точным, чем предыдущая версия ПЗЗ. Так, обширные "однотонные" пространства прежних карт на новых превратились в "лоскутные одеяла" с уточненным видом использования каждого участка в отдельности. Проектировщики рассмотрели порядка четырех тысяч заявлений, поступивших от жителей Владивостока и приняли во внимание большинство из них — те, которые не противоречили действующему градостроительному законодательству, а также основной концепции и задачам нового городского зонирования.

Источник